陸雋菲

最近在PTT房版看到很多人在討論「以房買房過水ptt」這個話題，其實就是利用現有房產的價值來換購新房子的一種操作方式。這種方法在台灣房市很常見，特別是想換屋但又不想全部現金支出的族群。今天就來跟大家分享一些實用的經驗談，讓想這樣操作的朋友可以少走點冤枉路。

首先要知道的是，以房買房過水主要分成兩種方式：一種是先賣後買，另一種是抵押貸款再買。先賣後買比較單純，就是把舊房子賣掉，用這筆錢當頭期款買新房。但要注意市場行情和過戶時間差，免得賣了房子卻找不到合適的新屋。抵押貸款就複雜一點，要把舊房拿去銀行設定抵押，取得資金來買新房，這種方式比較適合不想搬兩次家的人。

下面整理幾個常見的以房買房過水情況比較：

在PTT上常看到有人問：「以房買房過水會不會被課重稅？」這要看具體操作方式。如果是先賣後買，記得申請重購退稅，兩年內買賣可以退還土增稅。但如果是用抵押貸款的方式，因為沒有產權移轉，就不會有稅務問題。最近有網友分享經驗，他先將舊房增貸500萬當頭期，再買新房後把舊房租出去，用租金來cover部分貸款，這種操作在低利率時期特別划算。

另外要注意的是銀行估價和貸款成數問題。現在很多銀行對第二屋貸款比較嚴格，成數可能只有6-7成，利率也會高一些。建議多問幾家銀行，有些中小型銀行為了搶客戶，會給出不錯的方案。前陣子PTT就有人分享，他用A銀行房貸+B銀行信貸的組合，成功把資金槓桿做到最大，但這種方式風險較高，要評估自己的還款能力。

最近「以房買房過水PTT熱議：誰適合這種操作？」的話題在論壇上燒很兇，簡單來說就是先賣掉手頭房子換現金，再用這筆錢去買更理想的物件。這種操作在房市熱絡時特別常見，但真的不是每個人都適合這樣玩，今天就來聊聊實際操作時要注意的眉角。

首先要知道，這種方式最吃重的就是「時間差」的掌握。賣房後到買新房之間的空窗期，萬一遇到房價突然飆漲或是好物件被搶光，反而會讓自己陷入進退兩難的窘境。我朋友阿凱去年就是太自信，賣掉中和公寓想換新店預售屋，結果遇到建商突然調價，最後只能勉強買在更外圍的區域，每天通勤時間多了一小時超嘔的。

這邊整理幾個關鍵評估點給大家參考：

實際操作上，很多人會忽略「稅務成本」這個大坑。像土增稅、房地合一稅這些，如果持有時間不夠長，稅金可能會吃掉不少價差。之前PTT就有網友分享，他為了趕換屋潮急著賣掉5年內的房子，結果光稅就繳了快200萬，根本沒賺到還倒貼。建議真的要找代書精算過再動作，別只看表面上的買賣價差。

另外現在銀行貸款緊縮也是個變數，有些案例是舊房賣掉後，新房貸款卻因為政策突然縮水而貸不下來。我表姊上個月就遇到這狀況，原本談好的8成貸款變成只能貸7成，差點違約賠訂金，後來是靠著把老家拿去增貸才勉強補上缺口，整個過程超驚險的。

最近很多朋友在問「什麼時候該考慮以房買房過水？時機分析」，其實這個問題沒有標準答案，但可以從幾個關鍵指標來判斷。以房買房過水說穿了就是換屋策略，要考慮的不只是房價漲跌，更重要的是自身財務狀況和生活需求。今天就來跟大家分享幾個實用的判斷時機點，讓你在換屋這條路上少走冤枉路。

首先，最常見的換屋時機就是家庭成員增加的時候。當家裡從兩人世界變成三口之家，或是小孩長大需要獨立空間，這時候小房換大房就變得勢在必行。不過要特別注意，現在雙北的房價動輒千萬起跳，換屋前一定要精算貸款負擔能力。建議可以參考下面這個簡單的財務評估表：

另一個重要時機是利率環境的變化。像最近央行連續降息，房貸利率來到歷史低點，這時候用舊房增貸來買新房就相對划算。不過要提醒的是，利率走低通常伴隨房價上漲，所以不能只看利率，還要綜合評估區域行情。我認識的仲介朋友就說，最近很多客戶都是趁利率低點先買後賣，避免踏空行情。

最後是工作地點變動這個現實因素。很多上班族因為公司搬遷或換工作，通勤時間突然變成每天2-3小時，這時候就會認真考慮換屋。特別是現在遠距辦公越來越普遍，與其每天花時間通勤，不如搬到生活機能好、環境更舒適的區域。不過這種情況要特別注意新舊房屋的價差，避免換屋後生活品質反而下降。

最近PTT房版熱議的「以房買房過水是什麼？PTT鄉民實戰經驗談」話題，其實是台灣房市常見的資金週轉手法。簡單來說，就是先用A房抵押貸款取得資金，再去買B房，等B房過戶完成後再重新貸款償還A房的借款。這種操作在資金不足卻想換屋的族群中特別流行，不過風險和眉角也不少，今天就來分享幾個鄉民真實案例。

有位新竹工程師在PTT分享，他先將市區舊公寓抵押貸出800萬，用這筆錢當頭期款買下竹北預售屋。等交屋後再將新屋向銀行申請房貸，把舊公寓的抵押貸款還清。這樣操作讓他省下籌措頭期款的壓力，但要注意的是銀行鑑價可能不如預期，他當初就遇到新屋貸款成數不足的狀況，最後緊急跟家人調錢才過關。

高雄一位餐飲老闆娘更猛，她用三間小套房輪流過水，兩年內換到一間透天厝。她透露秘訣是要掌握「銀行估價時程」，不同銀行對同間房子的估價能差到兩成。不過這種玩法心臟要很大顆，有次她差點因為其中一間套房租客退租導致金流斷鏈，還好及時降價出租才渡過難關。

台中一位代書網友提醒，過水最怕遇到「交易冷卻期」。他客戶用店面過水買豪宅，結果新屋貸款還沒下來就遇到央行升息，原屋抵押貸款月付暴增三萬，差點被迫賤賣店面。建議至少要準備半年的周轉金，而且最好選在房市熱絡時操作，比較不用擔心銀行抽銀根。